Közös költség: mibe kerül a ház, és ki mennyit fizet belőle

A havi csekk vagy átutalás összege mögött egy egész ház működése áll. Sokan csak akkor néznek utána, mit is fizetnek, amikor emelést javasolnak a közgyűlésen. Érdemes előbb.

Mire megy el a pénz?

A közös költség a közös tulajdonban álló épületrészek fenntartását, működtetését és a közösség ügyvitelét fedezi. Egy átlagos társasházban jellemzően ezekből a tételekből áll össze:

• közüzemi díjak a közös részekre: lépcsőházi világítás, közös vízfogyasztás, lift áramdíja, központi fűtés esetén annak közös része;
• karbantartás és kisebb javítások: kapunyitó, kaputelefon, csatorna, ereszek, lift karbantartási szerződése, kötelező felülvizsgálatok;
• takarítás, kertgondozás, hó eltakarítása, ha ezt külső szolgáltató végzi;
• biztosítás: az épület közös részeire kötött társasházi biztosítás díja;
• a közös képviselő díja és a könyvelés költsége;
• bankszámla díjai, postaköltség, nyomtatás;
• a felújítási alapba fizetett hozzájárulás, ha a ház ilyet képez (erről külön írásunk szól).

Miért a tulajdoni hányad szerint?

A törvény főszabálya, hogy a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terheli. A tulajdoni hányadot az alapító okirat rögzíti, általában a lakás alapterülete alapján. Egy 80 négyzetméteres lakás tulajdonosa így nagyjából kétszer annyit fizet, mint egy 40 négyzetméteresé.

Ez sok vitát megelőz, de nem mindig igazságos. Ezért a Tht. megengedi, hogy az SZMSZ eltérő elosztást állapítson meg egyes költségekre. Az SZMSZ-ben kell rögzíteni, mely kiadásokat osztanak a hányadtól eltérően, és milyen számítási mód szerint. Tipikus példák:

• a földszinti lakások kisebb mértékben vagy egyáltalán nem viselik a lift költségeit;
• a víz- és hődíjat almérők alapján, a tényleges fogyasztás szerint osztják;
• egy csak az udvari lakásokat érintő tétel csak az érintetteket terheli.

Az eltérő elosztás tehát nem a közös képviselő döntése és nem is egy alkalmi közgyűlési határozat: az SZMSZ-ben kell lennie.

Ki fizet, ha bérlő lakik a lakásban?

A közös költség fizetésére a tulajdonos köteles. A bérleti szerződésben megállapodhatnak, hogy a bérlő közvetlenül fizeti, de ha a bérlő nem fizet, a ház a tulajdonossal szemben érvényesíti a követelést. Ha egy lakásnak több tulajdonosa van, érdemes egymás között írásban rögzíteni, ki és milyen arányban fizet, mert a ház a lakásra eső teljes összeget várja.

Mikor és hogyan változik az összeg?

A közös költség összegét a közgyűlés az éves költségvetéssel együtt fogadja el. A közös képviselő nem emelheti meg önhatalmúlag. Év közben akkor változhat, ha a közgyűlés a költségvetést módosítja, például egy előre nem látott javítás miatt.

Gyakori kérdés, hogy lehet-e kedvezményt adni egyes tulajdonosoknak, például az üresen álló lakásra. Erre csak az SZMSZ szabályai szerint, az ott rögzített feltételekkel van lehetőség; a fizetési kötelezettség attól, hogy valaki nem lakik a lakásban, főszabály szerint nem szűnik meg.

Ha valaki nem fizet

A hátralék a többi tulajdonost terheli, mert a számlákat attól még ki kell fizetni. A közös képviselő feladata, hogy a tartozást a törvény és az SZMSZ szerint behajtsa: felszólítással, fizetési meghagyással, súlyosabb esetben jelzálogjog bejegyeztetésével. Ennek menetét a hátralékról szóló írásban részletezzük.

Általános tájékoztatás a Tht. alapján, 2025. márciusi állapot szerint. A saját házad költségmegosztását az SZMSZ és az alapító okirat határozza meg.