1. lakás: Közgyűlés
A közgyűlés menete a meghívótól a jegyzőkönyvig
Ki hívja össze, mikor kell megkapni a meghívót, mikor határozatképes a közgyűlés, és milyen többség kell egy döntéshez: a társasházi közgyűlés lépésről lépésre.
Megjelent:
Kedd este hét óra, a földszinti közös helyiségben tizenegy ember ül, a ház negyvenkét lakásából. A közös képviselő megszámolja a jelenléti ívet, összeadja a tulajdoni hányadokat, és bejelenti: a közgyűlés nem határozatképes. Néhányan bosszúsan hazamennek, pedig a meghívó alján ott állt a megoldás: a megismételt közgyűlés időpontja.
Ez a jelenet szinte minden társasházban ismerős. A közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerve, és a működését a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) elég részletesen szabályozza. Az alábbiakban végigmegyünk a teljes folyamaton.
1. Ki hívja össze, és mikor kötelező?
A közgyűlést főszabály szerint a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) hívja össze. Közgyűlést szükség szerint kell tartani, de évente legalább egyszer mindenképp: ezen fogadják el az előző év elszámolását és a tárgyév költségvetését. Ennek a gyűlésnek az SZMSZ-ben meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell lennie.
A tulajdonostársak is kezdeményezhetik az összehívást. Ha a tulajdoni hányadok legalább egytizedével rendelkező tulajdonosok írásban, az ok és a cél megjelölésével kérik, a közös képviselőnek össze kell hívnia a közgyűlést. Ha ezt elmulasztja, a törvény a számvizsgáló bizottságra, végső soron magukra a kezdeményezőkre bízza az összehívást.
2. A meghívó
A meghívót írásban, valamennyi tulajdonostársnak meg kell küldeni, főszabály szerint legalább nyolc nappal a közgyűlés előtt. A törvény a sürgős eseteket (például az épület állagát fenyegető helyzetet) külön kezeli; ha ilyen merül fel, érdemes a törvény és az SZMSZ pontos szövegét is megnézni.
A meghívóban szerepelnie kell:
- a közgyűlés helyének és időpontjának,
- a napirendnek, olyan részletességgel, hogy a tulajdonos tudja, miről lesz szó,
- annak, hogy határozatképtelenség esetén mikor és hol lesz a megismételt közgyűlés, és hogy az a jelenlévők számától függetlenül határozatképes lesz.
A törvény azt is előírja, hogy a meghívót a házban jól látható helyen is ki kell függeszteni. Ha az SZMSZ megengedi, a meghívó elektronikus úton is kézbesíthető azoknak, akik ehhez hozzájárultak.
A legfontosabb szabály: olyan ügyben, amely nem szerepel a meghirdetett napirenden, nem lehet érvényes határozatot hozni. Az „egyebek” napirendi pont alatt legfeljebb beszélgetni lehet.
3. Határozatképesség
A közgyűlés akkor határozatképes, ha a jelen lévő (vagy képviselt) tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkeznek. Nem a fejek száma számít, hanem a hányadok összege: egy nagy üzlethelyiség tulajdonosa többet nyom a latban, mint egy garzon tulajdonosa.
Ha a közgyűlés nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani, ugyanazzal a napirenddel, tizenöt napon belül. A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes, feltéve, hogy erre az eredeti meghívó felhívta a figyelmet. A gyakorlatban sok ház a meghívóban ugyanarra a napra, fél órával későbbre teszi a megismételt közgyűlést; ezt a törvény nem tiltja, ha a meghívó tartalmazza.
4. Szavazás és többségek
Főszabály szerint a közgyűlés a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti egyszerű többséggel dönt. Vannak azonban kivételek, amelyeknél az összes tulajdoni hányadhoz kell mérni a szavazatokat:
| Döntés | Szükséges többség |
|---|---|
| Szokásos ügyek (költségvetés, elszámolás, karbantartás) | a jelenlévők hányada szerinti egyszerű többség |
| SZMSZ elfogadása, módosítása | az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű többség |
| Kamerarendszer a közös részeken | az összes tulajdoni hányad legalább kétharmada |
| Dohányzás tiltása vagy korlátozása a nyitott közös részeken a házirendben | az összes tulajdoni hányad legalább négyötöde |
| A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás | egyhangú határozat |
| Az alapító okirat módosítása | főszabály szerint minden tulajdonostárs hozzájárulása |
Ez a táblázat a leggyakoribb eseteket mutatja; a pontos szabály mindig a törvényből és a ház saját alapító okiratából, SZMSZ-éből olvasható ki.
Szavazni meghatalmazott útján is lehet. A meghatalmazást célszerű teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalni (két tanú aláírásával), mert vitás esetben ennek van bizonyító ereje.
5. Jegyzőkönyv
A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell készíteni. Ebben szerepel többek között a jelenléti ív, a határozatképesség megállapítása, és minden határozat szó szerint, a szavazás eredményével együtt. A jegyzőkönyvet a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és két, erre megválasztott tulajdonostárs hitelesíti.
A meghozott határozatokat a közgyűlést követő nyolc napon belül a házban jól látható helyen ki kell függeszteni. A jegyzőkönyvbe bármelyik tulajdonostárs betekinthet, és a másolás költségének megfizetése mellett másolatot kérhet róla.
Írásbeli szavazás közgyűlés helyett
A közgyűlés nem az egyetlen út. A törvény lehetővé teszi az írásbeli döntéshozatalt: a közös képviselő írásban küldi ki a határozati javaslatot, a tulajdonosok írásban szavaznak, az eredményt pedig közölni kell velük. A részletes szabályokat az SZMSZ-nek kell rögzítenie. Ez a megoldás egy-egy egyszerűbb, sürgős kérdésben gyorsabb lehet, mint egy újabb közgyűlés, de vitás, sok magyarázatot igénylő ügyben a személyes egyeztetés ritkán pótolható.
Az írás általános tájékoztatás, a 2025 elején hatályos Tht. alapján. Egy konkrét közgyűlés szabályosságáról a ház alapító okirata és SZMSZ-e is sokat elárul; vitás esetben érdemes jogászhoz fordulni.