A közös képviselő: mit csinál, kinek felel, és miért kell bejegyeztetni

A közös képviselő a társasház „ügyvezetője”: ő intézi a mindennapokat, kezeli a pénzt, és ő képviseli a házat kifelé, a szolgáltatók, a hatóságok és a bíróság előtt. Ebből következik, hogy a választása az egyik legfontosabb döntés, amelyet a közgyűlés hoz.

A feladatok

A Tht. a közös képviselő feladatait elég szélesen határozza meg. A legfontosabbak:

• előkészíti és végrehajtja a közgyűlés határozatait, és ügyel arra, hogy azok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek;
• gondoskodik az épület állagáról: megteszi a fenntartáshoz szükséges intézkedéseket, megrendeli a karbantartást, a kötelező felülvizsgálatokat;
• beszedi a közös költséget, és érvényesíti a hátralékokat a törvényben és az SZMSZ-ben előírt eszközökkel;
• elkészíti az éves költségvetési javaslatot és az elszámolást;
• összehívja a közgyűlést, vezeti a határozatok nyilvántartását, kifüggeszti a határozatokat;
• megőrzi az alapító okirat és az SZMSZ egy példányát és a közösség iratait.

A közös képviselő nem önálló döntéshozó: azt teheti, amire a törvény, az SZMSZ vagy a közgyűlés felhatalmazza.

Ki lehet közös képviselő?

Közös képviselő lehet tulajdonostárs vagy külső személy, cég is. Ha valaki ezt a tevékenységet díjazás ellenében, üzletszerűen végzi, a jogszabály szakképesítést és a társasházkezelői, ingatlankezelői nyilvántartásba vételt írja elő. A törvény kizáró okokat is megállapít, például büntetett előélet esetén.

A közös képviselőt a közgyűlés választja meg, és bármikor visszahívhatja. A megbízatás feltételeit (díj, feladatok, határozott vagy határozatlan idő) érdemes írásos szerződésbe foglalni.

Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba

A törvény 2024–2025-ös módosítása óta a közös képviselő (illetve az intézőbizottság elnöke) megbízatásának tényét be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, vagyis a földhivatalnál. A kérelmet a jogszabály szerint jogi képviselővel kell benyújtani.

Az eredeti határidőt a jogalkotó meghosszabbította. A már hivatalban lévő közös képviselők egy átmeneti időszakban bejegyzés nélkül is ellátják a feladatukat, ha a jogosultságukat hitelt érdemlően igazolni tudják; ez az átmeneti időszak 2026. október 31-én jár le. Ezt követően egy be nem jegyzett közös képviselő képviseleti jogát a bank, a szolgáltatók vagy a hatóságok elvitathatják, ami a mindennapi ügyintézést is megnehezítheti.

Ha a házban még nem történt meg a bejegyzés, érdemes a következő közgyűlésen napirendre tűzni, mert a kérelemhez szükséges lehet a megválasztásról szóló határozat és a jegyzőkönyv megfelelő formában.

Amikor váltani kell

A közös képviselő váltásakor a legkényesebb pont az iratok és a pénz átadása. A távozó képviselő köteles átadni a közösség iratait, a bankszámla feletti rendelkezést és az elszámolást a megbízatása idejére. Az átadás-átvételről jegyzőkönyvet kell készíteni, amelyben tételesen szerepelnek az átadott iratok, az egyenlegek és a folyamatban lévő ügyek. A bankszámla feletti rendelkezési jog módosítását és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés változását is intézni kell.

Mit várhat el egy tulajdonos?

Elérhetőséget, átlátható pénzügyeket, időben kiküldött meghívót és elszámolást, és azt, hogy a kérdéseire érdemi választ kapjon. Ha ez rendszeresen elmarad, a számvizsgáló bizottság vagy a tulajdonostársak kisebbsége közgyűlést kezdeményezhet, és a közgyűlés dönthet a visszahívásról.

Általános tájékoztatás a Tht. alapján, 2026 eleji állapot szerint. A nyilvántartási szabályok az utóbbi időben többször változtak; a bejegyzés részleteiről ügyvéd vagy a földhivatal ad pontos tájékoztatást.