Viták a társasházban: a határozat megtámadásától a közvetítésig

Egy társasházban a viták nagy része nem a bíróságon dől el, és nem is kellene, hogy oda jusson. De ha egy tulajdonos úgy érzi, hogy a közgyűlés jogsértő döntést hozott, tudnia kell, meddig és hogyan léphet.

A határozat megtámadása

A Tht. 42. §-a szerint bármelyik tulajdonostárs bírósághoz fordulhat, ha a közgyűlés határozata:

• jogszabályt sért,
• az alapító okiratba vagy az SZMSZ-be ütközik, vagy
• a kisebbség jogos érdekeit lényegesen sérti.

A keresetet a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül lehet benyújtani. A határidő a meghozatal napjától fut, nem attól, hogy a tulajdonos tudomást szerzett róla. Aki nem volt jelen a közgyűlésen, annak is ez a határidő vonatkozik rá, ezért fontos, hogy a kifüggesztett határozatokat és a jegyzőkönyvet figyelemmel kísérje.

A per nem függeszti fel automatikusan a határozat végrehajtását. A bíróság azonban kérelemre, indokolt esetben elrendelheti a végrehajtás felfüggesztését.

Mikor van esélye?

Tipikusan sikeres lehet a megtámadás, ha:

• a meghívót nem küldték ki szabályosan, vagy nem minden tulajdonos kapta meg;
• a határozat nem szerepelt a napirenden;
• a közgyűlés nem volt határozatképes, vagy rosszul számolták a tulajdoni hányadokat;
• olyan többséggel döntöttek, amely kevesebb a törvényben előírtnál (például kamera vagy SZMSZ-módosítás esetén).

Kevésbé esélyes, ha a tulajdonos csak egyszerűen nem ért egyet egy szabályosan meghozott döntéssel. A többség akarata ilyenkor érvényesül.

Más vitás helyzetek

Közös képviselő elleni panasz. Ha a közös képviselő nem végzi a dolgát, első lépésben a számvizsgáló bizottsághoz érdemes fordulni. Ha a probléma tartós, a tulajdoni hányadok egytizedével rendelkező tulajdonosok közgyűlést kezdeményezhetnek a visszahívásáról. A díjazott közös képviselők tevékenysége felett hatósági felügyelet is létezik, ahová súlyos szabálytalanság esetén panaszt lehet tenni.

Szomszédok közötti vita. Zaj, beázás, közös rész önkényes elfoglalása: ezeket a házirend és a közös képviselő közreműködése sokszor megoldja. Ha nem, a birtokvédelem (jegyzőnél vagy bíróságon) és a kártérítési per a végső eszköz.

Kártérítés beázás miatt. Ha a felső lakásból folyik be a víz, először azt kell tisztázni, hol a hiba: a különtulajdonban (a felső lakás vezetékében) vagy a közös tulajdonban (strang, tető). Ettől függ, ki felel. A biztosítók (a lakásbiztosítás és a társasházi biztosítás) gyakran egymás között rendezik.

A csendesebb utak

Beszélgetés a közgyűlés előtt. Egy vitás javaslatot sokszor könnyebb a közgyűlés előtt, kisebb körben egyeztetni, mint a közgyűlésen nyilvánosan összeütközni.

Közvetítés (mediáció). A Tht. kifejezetten lehetővé teszi, hogy a közgyűlés per előtti közvetítői eljárás igénybevételéről döntsön. Egy semleges közvetítő segíthet kimozdítani a megmerevedett helyzetet, olcsóbban és gyorsabban, mint egy per.

Írásos javaslat. Ha egy döntés sérelmes, de nem jogsértő, a tulajdonos maga is javasolhatja a következő közgyűlés napirendjére a módosítását. A demokratikus út lassabb, de nem rontja meg a házon belüli viszonyt.

Általános tájékoztatás a Tht. alapján, 2026 tavaszi állapot szerint. Egy konkrét pernél a határidő és a bizonyítás miatt mielőbb érdemes ügyvédhez fordulni.