Felújítás a társasházban: a beázó tetőtől a közgyűlési határozatig

A negyedik emeleten tavasszal beázott a mennyezet. A közös képviselő kihívott egy tetőfedőt, aki megjavította a hibás részt, és közölte: a teljes héjazat a végét járja. Innen kezdődik az a folyamat, amelyen előbb-utóbb minden társasház átmegy.

1. Mi a baj pontosan?

Az első lépés nem az árajánlatkérés, hanem a felmérés. Egy nagyobb munkánál (tető, homlokzat, strangok, lift) érdemes független szakembert, például műszaki ellenőrt vagy statikust megbízni, aki leírja, mi a probléma, mi a sürgős és mi várhat. Ez a leírás lesz az alapja annak, hogy az árajánlatok összehasonlíthatók legyenek.

Ha a kivitelező maga méri fel a munkát, amelyre aztán ajánlatot ad, az összeférhetetlenséget hordoz: érdeke, hogy minél nagyobb munkát lásson.

2. Ajánlatok

Az árajánlatokat ugyanarra a műszaki tartalomra kell bekérni. A gyakorlatban három ajánlat a megszokott szám, de a lényeg nem a darabszám, hanem az összevethetőség: ugyanaz az anyag, ugyanaz a mennyiség, a garancia ideje, a kivitelezés határideje, a fizetési ütemezés. Egy táblázatban egymás mellé téve látszik, melyik ajánlat olcsó azért, mert kihagy valamit.

3. Ki dönt, és milyen többséggel?

A közös tulajdonban álló épületrészek fenntartása, karbantartása és felújítása a közgyűlés hatáskörébe tartozik. Hogy milyen többség kell hozzá, az attól függ, mennyire szokásos a munka:

• a ház állagának megóvásához szükséges karbantartás, javítás és felújítás a rendes gazdálkodás része, erről a közgyűlés főszabály szerint a jelenlévők tulajdoni hányada szerinti egyszerű többséggel dönt;
• a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás vállalásához a törvény ennél jóval szigorúbb, egyhangú döntést kíván, ezért ilyenkor különösen fontos, hogy a határozati javaslat pontosan megnevezze, mire szól.

Hogy egy konkrét munka melyik csoportba tartozik, az néha maga is vita tárgya. A tetőcsere vagy a homlokzat felújítása jellemzően állagmegóvás; egy korábban nem létező dolog utólagos létesítése (például új lift) inkább nem. Bizonytalan esetben érdemes jogászt megkérdezni, mielőtt a határozatot meghozzák.

A közös képviselő a közgyűlési döntés nélkül is elvégeztetheti az azonnali beavatkozást igénylő munkát (például egy csőtörés elhárítását), hogy a nagyobb kárt megelőzze. A teljes felújítás viszont már közgyűlési ügy.

4. Pénz

Egy nagyobb felújítás finanszírozása általában ezekből áll össze:

1. felújítási alap, ha a ház évek óta gyűjt rá;
2. egyszeri, célzott befizetés, tulajdoni hányad szerint;
3. társasházi hitel, amelyet a ház a bankkal köt, és a közös költségbe épített részletekkel törleszt;
4. pályázati támogatás, ha éppen van ilyen program (önkormányzati vagy állami), a feltételek szerint.

A határozatnak egyértelműen ki kell mondania, melyik forrásból mennyit használnak fel, és ha egyszeri befizetés kell, mikorra.

5. Szerződés, ellenőrzés, átvétel

A szerződést a közös képviselő köti meg a közgyűlési határozat alapján. Nagyobb munkánál érdemes műszaki ellenőrt megbízni, aki a ház oldalán áll: ellenőrzi az elvégzett munkát, igazolja a teljesítést, mielőtt a ház kifizeti a részszámlákat. Az átadás-átvételről jegyzőkönyv készüljön, a hiányosságok és a javítási határidők felsorolásával. A jótállási időre érdemes visszatartást (garanciális biztosítékot) kikötni.

Ha egy tulajdonos nem ért egyet

A közgyűlés határozata akkor is köti, ha nemmel szavazott. Ha úgy látja, hogy a határozat jogszabályt, az alapító okiratot vagy az SZMSZ-t sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeit lényegesen sérti, hatvan napon belül bírósághoz fordulhat. Erről a vitákról szóló írásban bővebben írunk.

Általános tájékoztatás, 2025 nyári állapot szerint. A felújítás jogi és műszaki részleteinél a ház saját alapító okirata és SZMSZ-e is számít.