7. lakás: SZMSZ
Az SZMSZ: a ház saját szabálykönyve
Mi a szervezeti-működési szabályzat, miben más, mint az alapító okirat, mit kell tartalmaznia, és hogyan lehet módosítani.
Megjelent:
Amikor egy társasházban vita van arról, ki fizeti a liftet, hány órától tilos fúrni, vagy ki hívhatja össze a közgyűlést, a válasz legtöbbször ugyanabban a dokumentumban van: a szervezeti-működési szabályzatban, röviden SZMSZ-ben.
Alapító okirat vagy SZMSZ?
A kettőt gyakran keverik, pedig másra valók.
| Alapító okirat | SZMSZ | |
|---|---|---|
| Mit rögzít? | a tulajdont: melyik lakás kié, mekkora a tulajdoni hányad, mi közös és mi különtulajdon | a működést: szervek, hatáskörök, költségmegosztás, házirend |
| Hol van nyilvántartva? | a földhivatalnál, az ingatlan-nyilvántartásban | a háznál, a közös képviselőnél |
| Hogyan módosítható? | főszabály szerint az összes tulajdonostárs hozzájárulásával | az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű többséggel |
Az SZMSZ nem írhatja felül sem az alapító okiratot, sem a törvényt. Ahol a Tht. kötelező szabályt tartalmaz, ott az SZMSZ legfeljebb kiegészíthet.
Mit kell tartalmaznia?
A törvény szerint az SZMSZ-ben kell rendezni egyebek mellett:
- a közösség szerveit (közgyűlés, közös képviselő vagy intézőbizottság, számvizsgáló bizottság) és ezek hatáskörét;
- a költségviselés szabályait: ha egyes kiadásokat nem tulajdoni hányad szerint osztanak, melyek ezek és hogyan számolják;
- a közműdíjak elszámolásának rendjét, ha nincsenek egyedi mérők;
- a közös képviselő feladatait a hátralékok behajtásában: felszólítás, fizetési meghagyás, jelzálog;
- ha a ház képez felújítási alapot, a befizetés mértékét és a felhasználás szabályait;
- a házirendet, amely a közös részek használatának mindennapi szabályait rögzíti.
Az SZMSZ-ben szabályozható az is, lehet-e elektronikusan kézbesíteni a meghívót, lehet-e elektronikus eszközzel részt venni a közgyűlésen, és hogyan zajlik az írásbeli szavazás. Ezek a lehetőségek csak akkor használhatók, ha az SZMSZ rögzíti őket.
Hogyan módosítható?
Az SZMSZ elfogadásához és módosításához az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű többség kell. Ez szigorúbb, mint a szokásos közgyűlési döntés: nem elég a jelenlévők többsége, a ház teljes tulajdoni hányadának több mint felével kell egyetérteni. Egy rosszul látogatott közgyűlésen ezért gyakran nem jön össze. Ilyenkor segíthet az írásbeli szavazás, ha a ház SZMSZ-e ezt már lehetővé teszi.
Elavult SZMSZ
Sok ház SZMSZ-ét évtizedekkel ezelőtt fogadták el, és azóta nem nyúltak hozzá. Időközben a törvény többször változott; ahol az SZMSZ ellentétes a hatályos törvénnyel, a törvény az irányadó. Érdemes néhány évente átnézni, mert:
- nem tartalmazza az elektronikus kapcsolattartás lehetőségét;
- olyan költségmegosztást rögzít, amely már nem felel meg a ház műszaki állapotának (például a lift felújítása után);
- olyan szerveket vagy eljárásokat említ, amelyek már nem működnek.
Hol találom?
Az SZMSZ egy példányát a közös képviselőnek meg kell őriznie, és a tulajdonostársak megtekinthetik. Új tulajdonosként érdemes az adásvételkor elkérni, mert az is a lakáshoz tartozó „szabályok” része.
Általános tájékoztatás a Tht. alapján, 2025 őszi állapot szerint.